惟譚이실장_따뜻한 마음을 가진 당신의 파트너가 되겠습니다.

#생활법률 소식지연재~345^^
Good mor~♡惟譚이실장입니다.

운동을 마치기 무섭게 오전 미팅스케쥴을 위해 준비를 합니다.
보채듯 울려대는 전화기를 확인 하며 구로 김**님이 새로운 일터로 자신감을 보이는 새로운 플랫폼 사업에 대한 설명을 듣기 위해 오늘 미팅을 하기로 합니다. 전날 열대야로 밤잠을 설처서인지는 모르지만 조금은 피곤함과 오전 가벼운 운동으로 깨어진 몸을 이끌고 혼잡한 도로를 헤쳐 구로디지털단지 빌딩 숲 속으로 이실장이 오랜만에 다녀 갑니다.

15층 건물의 타운하우스 위치의 최상층에 자리잡은 타**인 사무실을 방문 합니다. 입구에서 부터 인기 연예인들과 촬영하 사신들과 또한 해당 플랫폼에서 판매하는 듯한 진열된 상품들.. 상당한 공을 들인 인테리어 과연 ..
명불 허전 대기업 회의실을 연상케 하는 연탁과 영상장비 등.. 하지만 토요일이라 통빈 공간에서 커피한잔 나누며 이야기를 시작 합니다.

자동차 고무제품에 대한 상당한 기술력으로 한해 연봉만 1억에 가까운 연봉을 받던 기술자가 모든 것을 버리고 선택한 길이기에 이실장도 존중 하지만 어설픈 설명과 무언가에 쫒기는 듯한 말투 그리고 부족한 설명.. 자신을 대변 하기로 한 부장직급의 직원을 소개 합니다.
코인플랫폼에 대해 꽤나 전문적인 설명이 이어집니다. 모든 것이 앞으로 준비 중인 것으로 당연한 논리의 이야기와 유일함을 강조 합니다. 문제는 아직까지는 비밀이고 함부로 오픈 하지 않는 것으로 일부 의식이 있는 이들만 가입시키는 그리고 투자를 받고 일부 지분을 넘긴 다는 .. .. 비 현실적 논리를 표현 합니다. 해당 지분을 획득하는데 불과 3000만원만 투자를 하면 일정 지분을 .. 향후 노다지가 될 수 있는 지분을 특정인에게 나눠 준다는 군요..

혹 할 만한 전문적 내용도 아니건만.. 왜? 라는 질문을 던 져 봅니다. 결국 현실의 불가능한 것들이 이 모든 사업 아이템으로 해결 할 수 있다는 기대에서 나오는 것일 까요? 평상심으로 듣는 다면.. 한도끝도 없이 3000만원만 투자를 하면 앞으로 100배 이상의 황금알을 낳는 대박 아이템. .. 구지 그런 글로벌한 아이템을 나눠 가지려 한느 자선가는 누구인지 보고 싶지만 .. 본사가 미국이라 확인 할 길은 없네요.. 결국 그네들의 밴드를 통해 공부 하겠노라 자릴 파합니다.

지금은 깊게 빠진 그분을 구 할 순 없겠지만.. 언젠가 이실장의 손길이 필요 할 것이라는 생각에 좀 더 확인 해 보려 합니다. 후.. 주**선생 이후 너무도 생리를 잘 아는 이실장이기에.. .. 그를 바라 보는 시선이 애처롭기만 합니다.

아.. 와잎과의 약속된 시간이 2시.. 3시까지 출근을 해야 한는 와잎과 영이를 위해 오늘은 중복 보양식을 대접 하기로 했는데.. 귀가를 서둘러 봅니다. 네비게이션으로는 1시간 이상 걸리는 길입니다. 출발과 더불어 와잎에게 연락을 취해 서 영이와 준비하고 .. 집앞.. 식당으로 인도 합니다.
오랜만에 장사 갯장어로 온가족 여름을 나려 합니다. 녀석 어릴땐 아빠 엄마를 따라 다니면서 맛도 즐기던 녀석이.. 왠지 장어는 첨이라고 하는 군요.
혹 입에 맞지 않으면 어쩌나 하지만.. 이실장 우선 도착해서 1kg 선주문후 굽기를 시작 합니다.

와잎과 영이가 도착 합니다.
한 점 맛본 뒤 한마디..ㅎㅎ 와우 .. 꿀맛..
와잎도 젖가락질을 쉬질 못합니다. 3시까지 삼실 들어가야 하건만.. 일어 날줄 모르는군요..ㅎㅎ 오랜만에 맛나는 식사에 흡족해 한는 군요.. ㅎㅎ 와잎 더운 날씨에 고생 많구료. 그리고 아들.. 마이 먹고 힘내시게..
아빠는 당신들이 먹는 모습만 봐도 배부르이..ㅎㅎ 이 맛에 .. 이보람에 오늘도 아침일찍 일을 나서는 이실장입니다.

모처럼 가족모임 후 토요일 출근을 망설입니다. 오늘은 쉬고 싶은가봐요.. 하루 봐주시구요..ㅎㅎ 이실장은 내일 아침 일찍 출근해서 .. 삼실박이가 되려 합니다.

전법민 가족 여러분..주말엔. 1창 보다는 전화로 문의 해 주시는 것 잊지 마시구요.. 이실장 서명에 집중 하는 주말인 만큼 부탁드릴께요.. 이실장의 안심번호 050 4071 8149 입니다. ^^

전법민 가족 여러분.. 중복 맛난 보양식으로 온 가족 힘얻는 하루 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

법무법인(유한)유담_따뜻한 마음을 가진 당신의 파트너가 되겠습니다.

【질 문】
저는 토지를 매수하기로 하고 계약을 체결하였는데, 사정상 소유권이전등기는 나중에 할 생각입니다.

주변에서 가등기를 하여 두면 좋다고 하는데 가등기를 하면 좋은 점이 무엇인가요?

【답 변】
가등기는 순위보전의 효력이 있기 때문에, 가등기를 하여 두면 나중에 생길 후순위권리자에 우선하게 되고, 본등기를 마치게 되면 후순위자의 권리는 효력이 없게 되는 효과가 있습니다.

【해 설】

1. 가등기

  가. 가등기가 필요한 경우

  예를 들어 생각해 보면 이렇습니다. 내가 건물을 A라는 사람에게 매도하기로 하고 중도금까지 받았는데, A라는 사람이 “잔금을 치룰 돈이 없으니…등기를 먼저 넘겨주면 대출을 받아서 잔금을 치루겠다”라며 소유권이전등기를 먼저 넘겨줄 것을 요청합니다.

 이런 경우 내가 뭘 믿고 A라는 사람에게 함부로 등기를 이전해 주겠습니까? 그렇지만 잔금을 빠른 시일내에 받기 위해서는 부탁을 들어줘야 할 것 같기도 합니다.

이 경우 등기를 A에게 이전해 준 후, A명의로 된 등기에 A가 잔금지급을 하지 않을 경우에 대비하여 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기를 해두면 조금은 안전할 수 있습니다.

A가 자신에게 등기가 있음을 기회로 삼아 잔대금은 주지도 아니하고 B에게 건물을 팔고 B에게 등기가 넘어간다고 하더라도 가등기의 효력에 의해서 건물을 다시 찾아올 수가 있기 때문입니다.
사실 이러한 예는 설명의 편의를 위해서 가상적으로 만들긴 하였으나 실생활에서 아주 빈번히 이루어지고 있습니다.

  나. 가등기의 정의

  가등기는 이처럼 장래 발생하거나, 장래 확정될 청구권(위 예에서 매수인A의 잔금채무불이행에 대한 매도인의 소유권 이전등기청구권)을 보전하기 위하여 임시적으로 해 두는 예비등기를 말합니다.

2. 가등기의 유용성
  가등기 자체만으로는 큰 효력이 있는 것이 아닙니다.

그러나 가등기에 기초해서 본등기가 이루어지면 등기의 순위가 가등기의 순위와 같아지게 됩니다.

따라서 가등기 → 제3자의 소유권이전등기 → 본등기 순서로 등기부에 기재되었다고 하더라도, 본등기의 순위는 가등기의 순위와 같으므로 제3자의 소유권이전등기는 말소될 위기에 놓이게 되는 것입니다.
그 구체적인 모습은 아래 등기부등본 실례를 통하여 자세하게 살펴봅니다.

3. 가등기에 기초하여 본등기가 이루어진 경우, 가등기후 본등기 전에 임차한 임차인은 본등기 권리자에게 임차보증금을 청구할 수 있는가?

  가등기 이후에 이루어진 처분행위는, 본등기가 이루어진 경우 본등기의 효력에 저촉되는 경우에는 효력이 없고, 저촉되지 않는 경우라도 결국 후순위가 되게 됩니다.

따라서 가등기 이후에 임차권을 취득한 임차인의 경우라면, 임차권을 본등기권리자에게 주장할 수는 없고, 따라서 본등기 권리자(새로운 소유자)에게 보증금반환을 청구할 수도 없게 되는 것입니다.

물론 전 소유자인 원래의 임대인에게는 보증금반환을 청구할 수도 있고, 더 이상 건물 등을 사용하고 이용할 수 없게 되었다면 채무 불이행에 기하여 손해배상을 청구할 수 있음은 당연하다고 할 것입니다.

4. 가등기의 절차
  가등기 자체는 가등기의무자의 승낙서 또는 가등기가처분명령의 정본을 첨부하여, 가등기권리자가 단독으로 신청할 수 있습니다.

5. 결론
  가등기는 순위보전의 효력이 있기 때문에, 가등기를 하여 두면 나중에 생길 후순위권리자에 우선하게 되고, 본등기를 마치게 되면 후순위자의 권리는 효력이 없게 되는 효과가 있습니다.

따라서 귀하가 가등기를 마쳐 놓는다면, 매도인이 토지를 처분하게 되더라도 토지를 찾아 올 수 있게 되므로 유용할 것이라고 사료됩니다.

【관련조문】
부동산등기법 제3조,제37조,제61조,제29조

【관련판례】
대법원 2007. 2. 22. 선고 2004다59546 판결, 대법원 1994. 4. 26. 선고 92다34100 판결

【최종 수정일 : 2010. 4.27.】