惟譚이실장_따뜻한 마음을 가진 당신의 파트너가 되겠습니다.

#생활법률 소식지연재~328^^
Good mor~♥ 惟譚이실장 입니다.

언성이 높아 집니다. 이실장의 가장 큰 핸디캡은 와잎의 여성스러운 그러나 너무 미련한 노파심 때문에 아들 영이와의 갈등으로 인한 문제가 가장 큰 과제입니다.

언제나 양보하고 지극한 모성으로 영이에 대한 희생을 이야기 하면서도 무엇에 쫒김인지 모르지만 아직 영이가 3살 박이 어린 아이인 것으로 인지 함인지 언제나 no입니다.
결국 오늘은 이실장 넘 바쁜 일정을 소화 해 내느라 한눈 팔 시간도 없음이고.. 한남동 제*** 이** 쉐프님을 뵙기위해 오후 일정을 비우고 다녀오면서도 혹 빠뜨리거나 챙기지 못한 일이 없을지 고민 하던 순간 와잎의 연락을 받습니다.

이미 결정되어 지난 주말 가족모임에서 해결 된 과제로 영이와 갈등이 있었나 봅니다. 제편을 찾기위해 이실장에게 연락을 주었지만 그만 이실장 잠깐의 흥분을 참지 못합니다.

높아진 언성 탓인지.. 그만 중도에 전화를 갈무리 하는 와잎에게 미안하지만.. 우선 영이의 상태도 확인을 해야 하기에.. 전화를 걸어 보지만 통 연결이 되지 않습니다.
잦은 갈등으로 아직 과도기가 마무리 되지 않은 영이를 잠시 독립시켜 자립심을 키우고 또한 스스로 알아 가도록 세상을 보여주고 팠음인데.. 감당치 못함에도 곁에 있기를 바라는 와잎.. 모르는 바는 아니지만.. 이제는 풀어놓아야 할때인데.. ㅡㅡ;;

출근이 많이 늦어 집니다.
이미 오전 일찍 약속을 정 하였던 파랑새 안**대표님과의 미팅일정을 오후로 연기 하면서 이실장 출근길에 오릅니다.

벌써 제방에서 잠든 영이를 깨워 금일 출장 스케쥴때문에 부득이 차가 필요해 영이로 부터 키를 반납 받습니다. 녀석 현재 야간 근무를 하는 중에 오전에 이수해야 하는 과정이 있어 부득이 차량을 사용 하도록 허락 하였는데.. 아직 마무리가 되질 않는 군요.

앞으로 7일 정도 남은 기간 동안이라도 .. 최대한 본인 일을 유지하면서 과제를 완수 할 수 있도록 아빠가 협조해야 할 상황인데.. 이실장 스케쥴도 무시 할 순 없군요.. 이미 이번 주말 대구출장 스케쥴 까지 꽉 차있는 일정 때문에 .. 어쩌질 못합니다.
어쨌든 조금 미루더라도 주말과 다음 주중 과제를 마무리 할 수 있도록 협의 할 수 밖에 없을 듯 합니다.

출근 합니다. 1시경 종로1** 프랜차이즈 이** 대표가 사무실을 내방 할 계획입니다. 전날 대표변호사님께서 재판 일정으로 자릴 비우셔야 하기에.. 관련 사건을 담당하고 있는 김유진 변호사님과 함게 상담을 도와 드릴 수 있도록 요청 하셨기에.. 이실장이 부득이 의뢰인을 뵙기로 합니다.

오랜만에 뵙는 이대표의 만면이 다소 밝아 보입니다.
종전 동업자의 고소로 인해 그동안 쌓아왔던 프랜차이즈 브랜드가 과거 70여개 가맹점을 오픈 할 만큼 창창했던 회사가 한순간 도산한 경우입니다. 물론 사건은 승소 하였으나 그동안의 피해에 대한 손배소를 제기 하여야 하지만 현재로선 소를 제기 할 수 있는 비용 조차 마련치 못할 만큼 궁핍합니다.

한동안 이실장이 돕기위해 투자유치를 위해 노력 하였지만 여의치 않았는데.. 결국 손배소 소송을 도울 방법을 찾기도 하였지만 대표변호사님의 개인 의뢰인이기에 내부 사정을 고려하여 이실장도 딱히 도움을 드리지 못하였는데.. 아마도 김유진 변호사님을 통해 사건을 진행 하도록 대표님께서 허락을 하신 듯 합니다. 
금일 김유진 변호사님과 이실장이 배석 상담에 임하였습니다. 현재 종로1**은 최종 도산처리 하였고 다만 그동안 준비하였던 치키 브랜드와 기타 5개의 브랜드를 통합한 새로운 사업을 시작하셨다고 하시는 군요.

그런 중에 소송비용도 준비되었고 또한 이소송을 통해 그동안의 아픔을 해결 코져 합니다. 이미 승소가 확정된 소이니 만큼 초기에 상대방의 재산을 동결 하고 압류 하는 등의 노력으로 최종 사건을 마무리 하면 될 것 같네요.. 모처럼 제일 처럼 기쁜 소식을 접한 뒤 .. 이실장은 한남동으로 급히 이동을 합니다.

ㅡㅡ'' 오전에 미팅을 하기로 하였던 파랑새 안**대표님과 스케쥴이 꼬였군요. 단순히 오후로 명시하였던 스케쥴로 인해 .. 미스입니다.
급히 사무실의 연락을 확인 하고 안**대표님게 양해를 구한 다음 기본 서류들만 챙겨 드리고 나머진 이실장이 명일 체크 하여 별도로 보내드리기로 합니다.

이어.. 이** 쉐프와 상담을 이어 갑니다. 현재 상표권과 또한 영업금지 조항으로 문제가 있군요.. 현행 제***이 맞은 편에 있음에 반대편에 제****** 이름을 달리 하여 사업을 시작 하려 하나 상대방의 소제기로 차질이 있습니다.

고민하던 차에 강**쉐프와의 인연으로 이실장에게 자문을 요청 하였고, 또한 상대가 이미 관련 전문 법무법인을 통해 소를 제기 한 만큼 쉬이 볼일이 아닌 듯 합니다. 실제 이실장이 담당하였던 구 사건에 따르면 유사한 사례로 실제 칼부림까지 날 정도의 사건이 있었던 탓에 이실장도 무척이나 신중해 집니다.

우선 관련 사안을 대표변호사님 이하 전체 논의를 통해 방어와 또한 개업지연으로 인한 손해와 업무방해에 대한 고소절차까지도 고려 해서 준비를 하고 .. 다음 주중 내용을 전달 해 드리기로 합니다. 그동안 긴밀히 준비해야할 목록과 증빙 자료들 그리고 관련 문헌 및 법안을 확보 하는 것이 이실장의 몫입니다. 모쪼록 좋은 답변 나왔으면 좋겠군요.

다시 시흥으로 이동 합니다. 전날 최**의뢰인의 모친과의 통화로 부동산소유권이전절차에 따른 서류가 보완 되지 못해 6일 예정된 스케쥴이 엉클어져 버렸습니다.

이에 부득이 이실장이 바로 하기위해 시흥을 방문해서 첨부서류를 수령해야 겠기에.. 부득이 용산에서 시흥으로 이동합니다.
이동중 와잎의 잔뜩 상기된 전화 소리에 이실장 잠깐의 신경질 적인 반응을 보입니다. 어찌 풀어주어야 할 지 모르지만 .. 미안한 마음만 가득 할 뿐 현재도 사무실 제 자리에서 금일 부족한 서면을 정리 하고 있습니다.

다시 시흥에서 마무리 한 뒤 .. 사무실로 복귀를 서두릅니다.
오는 내내 전화에서는 대구 박**님의 사건으로 .. 울산 모 변호사님의 준비서면을 접합니다. 몇가지 착오가 있는 부분을 이실장 체크 해 드리면서, 사실 관계를 좀 더 명확히 합니다.

이 사건 청구는 적극 손해에 대한 실질 보상이 어느 정도인지와 .. 간접손해에 대한 인정 여부인 것으로 보입니다. 가능 성은 충분하나.. 당사자의 의도와는 달리 너무나 현실적 서면에 본인은 무척 당황스럽고 또한 변호인의 선임에 대한 회의적 심정을 호소 합니다.

그러나 결코 변호인의 경험칙이나 법률적 과실은 없으며, 최대한 의뢰인의 바램을 동조한 흔적들이 보입니다. 이에 기실 서면의 내용 보다는 실무에서 책정 되는 정도를 솔직히 전달 해 드리며.. 그동안 스스로의 부푼 심정을 잠시 누그러 뜨려 드립니다.

우선 변호인께 체크 된 부분을 전달하고 또한 무리한 요구 보다는 적절한 보상에 대한 변호인의 의견을 수렴 하실 수 있도록 권고 드립니다. 많은 부분 이실장에게 기대고 싶지만.. 실제 이실장이 도움 드리기에는 이미 변호인에게 의지한 부분이 넘 크기에.. 안타깝지만 가까이 챙기지 못해 어려운 점 있습니다.

사무실로 복귀 합니다. 잠깐 신변호사님과 우리 밴드 정** 대표님의 사건을 잠시 들여다 봅니다.
정확한 내용 인지는 당사자와의 미팅과 협의로 하여야 겠지만 우선 개괄적 내용인 판결문을 통해 인지한 내용만으로 협의를 합니다.

이사건 의뢰인의 의지는 분 명하나 조금은 1심에서 서툰 흔적들이 보이고.. 반드시 사건을 처리 하기 위해서 법리의 적용과 또한 사전 체크 및 준비가 있어야 함이건만.. 넘 쉽게 판단 하여 당시의 증빙할 수 있고 또한 상대에게 석명을 요청 해야 하는 점도 간과 한점.. 그리고 당신이 주장하는 가장 중요한 뒷 받침 문건에대해 본인도 인지 하지 못한 점등을 체크 합니다.

깊은 부분은 좀 더 헤집어 봐야 겠으나.. 판결문에 기재된 판사님들의 판단내용엔 결국 원고의 뒷받침을 증명할 아무런 근거가 없고 그동안 제출 하였던 문건들은 이해관계인들의 사실확인서와 명확치 않는 내용들로 인해 인용할 수 없음으로 판단 .. 원고 패소 결정입니다.

하나 둘 살피건데.. 정대표님과의 통화를 이어가면서 조금씩 해석을 달리 할 만한 꺼리를 찾고 있습니다. ^^ 이실장 폰 베터리가 방전 되는 줄도 모르고 계속되는 통화를 전화가 끊진지도 몰랐네요.ㅎ.ㅎ

서면을 검토할 시간도 없을 듯 합니다.
노심 초사하고 있을 와잎을 생각 하며 오늘은 조금 일찍 퇴근을 해야 할 것 같네요.. 녀석 영이는 담날 풀어 주더라도 이제 조금 늦은 시간이지만 .. 퇴근하여 위로 해주어야 할 것 같습니다.
전법민 가족 여러분 오늘은 폭염으로 주의 문자가 폰을 일찍 깨웠었던 것 같습니다. 혹 탈은 없으 신지요?

더운 철 주의 하실 것은 먹는 음식에도 쉬이 변하는 것들이 있기에 조심 하시고, 또한 바깥나들이가 많으신 분들은 더위 타지 않으시도록 조심 또 건강 챙기시길 바라며.. 금일 이실장의 일기는 여기서 마무리 하겠습니다. 감사합니다.

법무법인(유한)유담_따뜻한 마음을 가진 당신의 파트너가 되겠습니다.

【질 문】
저는 토지를 매수하기로 하고 계약을 체결하였는데, 사정상 소유권이전등기는 나중에 할 생각입니다. 주변에서 가등기를 하여 두면 좋다고 하는데 가등기를 하면 좋은 점이 무엇인가요?

【답 변】
가등기는 순위보전의 효력이 있기 때문에, 가등기를 하여 두면 나중에 생길 후순위권리자에 우선하게 되고, 본등기를 마치게 되면 후순위자의 권리는 효력이 없게 되는 효과가 있습니다.

【해 설】

1. 가등기

  가. 가등기가 필요한 경우

  예를 들어 생각해 보면 이렇습니다.
내가 건물을 A라는 사람에게 매도하기로 하고 중도금까지 받았는데, A라는 사람이 “잔금을 치룰 돈이 없으니…등기를 먼저 넘겨주면 대출을 받아서 잔금을 치루겠다”라며 소유권이전등기를 먼저 넘겨줄 것을 요청합니다.

이런 경우 내가 뭘 믿고 A라는 사람에게 함부로 등기를 이전해 주겠습니까? 그렇지만 잔금을 빠른 시일내에 받기 위해서는 부탁을 들어줘야 할 것 같기도 합니다.

이 경우 등기를 A에게 이전해 준 후, A명의로 된 등기에 A가 잔금지급을 하지 않을 경우에 대비하여 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기를 해두면 조금은 안전할 수 있습니다.

A가 자신에게 등기가 있음을 기회로 삼아 잔대금은 주지도 아니하고 B에게 건물을 팔고 B에게 등기가 넘어간다고 하더라도 가등기의 효력에 의해서 건물을 다시 찾아올 수가 있기 때문입니다. 사실 이러한 예는 설명의 편의를 위해서 가상적으로 만들긴 하였으나 실생활에서 아주 빈번히 이루어지고 있습니다.

  나. 가등기의 정의

  가등기는 이처럼 장래 발생하거나, 장래 확정될 청구권(위 예에서 매수인A의 잔금채무불이행에 대한 매도인의 소유권이전등기청구권)을 보전하기 위하여 임시적으로 해 두는 예비등기를 말합니다.

2. 가등기의 유용성
  가등기 자체만으로는 큰 효력이 있는 것이 아닙니다.
그러나 가등기에 기초해서 본등기가 이루어지면 등기의 순위가 가등기의 순위와 같아지게 됩니다.따라서 가등기 → 제3자의 소유권이전등기 → 본등기 순서로 등기부에 기재되었다고 하더라도, 본등기의 순위는 가등기의 순위와 같으므로 제3자의 소유권이전등기는 말소될 위기에 놓이게 되는 것입니다.

그 구체적인 모습은 아래 등기부등본 실례를 통하여 자세하게 살펴봅니다.

3. 가등기에 기초하여 본등기가 이루어진 경우, 가등기후 본등기 전에 임차한 임차인은 본등기 권리자에게 임차보증금을 청구할 수 있는가?

  가등기 이후에 이루어진 처분행위는, 본등기가 이루어진 경우 본등기의 효력에 저촉되는 경우에는 효력이 없고, 저촉되지 않는 경우라도 결국 후순위가 되게 됩니다.

따라서 가등기 이후에 임차권을 취득한 임차인의 경우라면, 임차권을 본등기 권리자에게 주장할 수는 없고, 따라서 본등기 권리자(새로운 소유자)에게 보증금반환을 청구할 수도 없게 되는 것입니다.

물론 전 소유자인 원래의 임대인에게는 보증금반환을 청구할 수도 있고, 더 이상 건물 등을 사용하고 이용할 수 없게 되었다면 채무불이행에 기하여 손해배상을 청구할 수 있음은 당연하다고 할 것입니다.

4. 가등기의 절차
  가등기 자체는 가등기의무자의 승낙서 또는 가등기가처분명령의 정본을 첨부하여, 가등기권리자가 단독으로 신청할 수 있습니다.

5. 결론
  가등기는 순위보전의 효력이 있기 때문에, 가등기를 하여 두면 나중에 생길 후순위권리자에 우선하게 되고, 본등기를 마치게 되면 후순위자의 권리는 효력이 없게 되는 효과가 있습니다. 따라서 귀하가 가등기를 마쳐 놓는다면, 매도인이 토지를 처분하게 되더라도 토지를 찾아 올 수 있게 되므로 유용할 것이라고 사료됩니다.

【관련조문】
부동산등기법 제3조,제37조,제61조,제29조

【관련판례】
대법원 2007. 2. 22. 선고 2004다59546 판결, 대법원 1994. 4. 26. 선고 92다34100 판결

【최종 수정일 : 2010. 4.27.】