가등기_따뜻한 마음을 가진 당신의 파트너가 되겠습니다.

【질 문】
저는 토지를 매수하기로 하고 계약을 체결하였는데, 사정상 소유권이전등기는 나중에 할 생각입니다. 주변에서 가등기를 하여 두면 좋다고 하는데 가등기를 하면 좋은 점이 무엇인가요?

【답 변】
가등기는 순위보전의 효력이 있기 때문에, 가등기를 하여 두면 나중에 생길 후순위권리자에 우선하게 되고, 본등기를 마치게 되면 후순위자의 권리는 효력이 없게 되는 효과가 있습니다.

【해 설】

1. 가등기

  가. 가등기가 필요한 경우

  예를 들어 생각해 보면 이렇습니다. 
내가 건물을 A라는 사람에게 매도하기로 하고 중도금까지 받았는데, A라는 사람이 “잔금을 치룰 돈이 없으니…등기를 먼저 넘겨주면 대출을 받아서 잔금을 치루겠다”라며 소유권이전등기를 먼저 넘겨줄 것을 요청합니다. 

이런 경우 내가 뭘 믿고 A라는 사람에게 함부로 등기를 이전해 주겠습니까? 그렇지만 잔금을 빠른 시일내에 받기 위해서는 부탁을 들어줘야 할 것 같기도 합니다. 

이 경우 등기를 A에게 이전해 준 후, A명의로 된 등기에 A가 잔금지급을 하지 않을 경우에 대비하여 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기를 해두면 조금은 안전할 수 있습니다. 

A가 자신에게 등기가 있음을 기회로 삼아 잔대금은 주지도 아니하고 B에게 건물을 팔고 B에게 등기가 넘어간다고 하더라도 가등기의 효력에 의해서 건물을 다시 찾아올 수가 있기 때문입니다. 사실 이러한 예는 설명의 편의를 위해서 가상적으로 만들긴 하였으나 실생활에서 아주 빈번히 이루어지고 있습니다.

  나. 가등기의 정의

  가등기는 이처럼 장래 발생하거나, 장래 확정될 청구권(위 예에서 매수인A의 잔금채무불이행에 대한 매도인의 소유권이전등기청구권)을 보전하기 위하여 임시적으로 해 두는 예비등기를 말합니다.

2. 가등기의 유용성
  가등기 자체만으로는 큰 효력이 있는 것이 아닙니다. 
그러나 가등기에 기초해서 본등기가 이루어지면 등기의 순위가 가등기의 순위와 같아지게 됩니다.따라서 가등기 → 제3자의 소유권이전등기 → 본등기 순서로 등기부에 기재되었다고 하더라도, 본등기의 순위는 가등기의 순위와 같으므로 제3자의 소유권이전등기는 말소될 위기에 놓이게 되는 것입니다. 

그 구체적인 모습은 아래 등기부등본 실례를 통하여 자세하게 살펴봅니다.

3. 가등기에 기초하여 본등기가 이루어진 경우, 가등기후 본등기 전에 임차한 임차인은 본등기 권리자에게 임차보증금을 청구할 수 있는가?

  가등기 이후에 이루어진 처분행위는, 본등기가 이루어진 경우 본등기의 효력에 저촉되는 경우에는 효력이 없고, 저촉되지 않는 경우라도 결국 후순위가 되게 됩니다. 

따라서 가등기 이후에 임차권을 취득한 임차인의 경우라면, 임차권을 본등기 권리자에게 주장할 수는 없고, 따라서 본등기 권리자(새로운 소유자)에게 보증금반환을 청구할 수도 없게 되는 것입니다. 

물론 전 소유자인 원래의 임대인에게는 보증금반환을 청구할 수도 있고, 더 이상 건물 등을 사용하고 이용할 수 없게 되었다면 채무불이행에 기하여 손해배상을 청구할 수 있음은 당연하다고 할 것입니다.

4. 가등기의 절차
  가등기 자체는 가등기의무자의 승낙서 또는 가등기가처분명령의 정본을 첨부하여, 가등기권리자가 단독으로 신청할 수 있습니다.

5. 결론
  가등기는 순위보전의 효력이 있기 때문에, 가등기를 하여 두면 나중에 생길 후순위권리자에 우선하게 되고, 본등기를 마치게 되면 후순위자의 권리는 효력이 없게 되는 효과가 있습니다. 따라서 귀하가 가등기를 마쳐 놓는다면, 매도인이 토지를 처분하게 되더라도 토지를 찾아 올 수 있게 되므로 유용할 것이라고 사료됩니다.

【관련조문】
부동산등기법 제3조,제37조,제61조,제29조

【관련판례】
대법원 2007. 2. 22. 선고 2004다59546 판결, 대법원 1994. 4. 26. 선고 92다34100 판결

【최종 수정일 : 2010. 4.27.】