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【질 문】
집을 매입하여 계약금과 중도금을 지급하고 중도금 지급과 동시에 집을 명도받기로 하였는데 매도인이 집을 비워주지 않고 오히려 저에게 잔금을 지급하라고 하고 있습니다. 저는 매도인에게 잔금을 지급해야 하나요?

【답 변】
매도인이 선이행의무인 집을 인도할 의무를 이행할 때까지 매수인은 대금의 지급을 거부할 수 있습니다.

【해 설】
1. 동시이행과 선이행

이 문제는 '동시이행의 항변권'과 관계됩니다. 동시이행의 항변권은 공평의 관념과 신의칙에 입각하여 각 당사자가 부담하는 채무가 서로 대가적 의미를 가지고 관련되어 있을 때 그 이행에 있어서 견련관계를 인정하여 당사자 일방은 상대방이 채무를 이행하거나 이행의 제공을 하지 아니한 채 당사자 일방의 채무의 이행을 청구할 때에는 자기의 채무이행을 거절할 수 있도록 하는 제도입니다(대법원 1994. 10. 28. 선고 94다8679 판결).

당사자가 부담하는 각 채무가 쌍무계약에 있어 대가관계가 있는 채무가 아니라고 하더라도 구체적인 계약관계에서 각 당사자가 부담하는 의무가 약정내용에 따라 그것이 대가적 의미가 있어 이행상의 견련관계를 인정하여야 할 사정이 있는 경우에는 법이 동시이행의 항변권을 인정하고 있습니다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다53899 판결).

선이행의무가 있는 경우에도 선이행의무자가 그 의무를 이행하지 않는 경우에는 상대방은 자신의 의무이행을 거절할 수 있습니다.

2. 상대방의 선이행의무 불이행

사안의 경우 귀하는 상대방의 건물인도의무와 귀하의 중도금지급의무를 동시이행관계로 약정하였으므로, 귀하가 중도금을 교부한 경우 상대방은 건물인도를 해 줄 의무가 있고, 상대방이 귀하에게 잔대금을 청구하기 위해서는 선이행의무인 건물인도의무를 이행하여야 하는 것입니다.

3. 귀하가 취하여야 할 조치
 
질문의 사안에서 매도인이 잔금지급을 받기 전에 집을 비워주기로 하는 '선이행의무'를 지고 있는데 이행을 하지 않고 있으므로 이행지체 책임을 지게 되고 매수인은 잔금지급을 거절할 수 있습니다.

그러나 잔금지급기일이 되면 다시 동시이행의 관계가 되므로 매수인은 집을 명도받기 위해 잔금에 대한 '이행의 제공'은 해야 합니다.

 여기서 '이행의 제공'이라 함은 잔금을 준비하여 상대방에게 통지하는 정도의 일을 의미하는 것으로서 상대방이 집을 비워주려 하지 않는 경우에는 잔금의 지급을 거부할 수 있습니다.
 한편 매도인이 계속 집을 넘겨주지 않으면 인도청구의 소를 제기할 수 있습니다.

【관련조문】
민법 제536조

【관련판례】
대법원 1994. 10. 28. 선고 94다8679 판결, 대법원 1999. 4. 23. 선고 98다53899 판결, 대법원 1992. 5. 12. 선고 91다35823 판결


【최종 수정일 : 2010. 4. 8.】