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[주택임대] 임차주택 소액임차인의 우선변제권
 

2016. 3. 31. 개정된 ｢주택임대차보호법 시행령｣ 제10조 및 제11조에 따르면
대항력을 갖춘 소액임차인은 임차주택이 경매되더라도 보증금 중 일정액을 다른 권리자보다 우선하여 돌려받을 수 있는 소액임차인의 범위가 확대하고 최우선변제금액이 높아집니다.
 
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◇ 소액임차인의 우선변제권
☞ 소액임차인은 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도 임차주택에 대하여 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다.
※ 소액임차인의 우선변제를 받을 수 있는 채권은 압류하지 못합니다.
 
◇ 소액임차인의 범위에 속할 것
☞ 최우선변제 받을 수 있는 임차인은 보증금이 다음의 구분에 따른 금액 이하인 임차인이어야 합니다.
 
- 서울특별시 : 1억원
- 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) : 8천만원
- 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 6천만원
- 그 밖의 지역 : 5천만원
 
◇ 주택에 대한 경매신청의 등기 전까지 대항요건을 갖출 것
☞ 임차인은 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건인 주택의 인도와 주민등록을 갖추어야 합니다.
 
☞ 이러한 대항요건은 집행법원이 정한 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속되어야 합니다.
 
◇ 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각될 것
☞ 소액임차인이 우선변제권을 행사하기 위해서는 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우이어야 합니다.
☞ 이는 경매나 체납처분에 의하지 않고 단순히 매매, 교환 등의 법률행위에 따라 임차주택이 양도되는 경우에는 대항력의 여부만이 문제될 뿐이고, 우선변제권이 인정될 여지가 없기 때문입니다.
 
◇ 배당요구 또는 우선권행사의 신고가 있을 것
☞ 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우에 집행법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권행사의 신고를 해야 합니다.
 
☞ 배당요구는 채권의 원인과 액수를 적은 서면으로 하면 됩니다. 이 경우 배당요구의 자격을 증명하는 서면을 첨부해야 합니다.
 
◇ 보증금 중 일정액의 보호
☞ 소액임차인이 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 가집니다.
 
☞ 소액임차인이 우선변제를 받을 수 있는 금액은 그 보증금 중 다음의 구분에 따른 금액 이하입니다. 이 경우 우선변제 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한합니다.
 
- 서울특별시 : 3천400만원
- 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) : 2천700만원
- 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 2천만원
- 그 밖의 지역 : 1천700만원
 
☞ 이 경우 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액의 합산액이 주택의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택의 가액의 2분의1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 우선변제 금액으로 봅니다.
 
◇ 우선변제권을 행사할 수 없는 소액임차인
☞ 임차주택이 임차권등기명령의 집행에 따라 임차권등기가 경료된 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액임차인에 해당되어도 우선변제권을 행사할 수 없습니다.
 
☞ 처음 주택임대차계약을 체결할 때에는 소액임차인에 해당되었지만, 그 후 계약을 갱신하는 과정에서 보증금이 증액되어 소액임차인에 해당하지 않는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없습니다.
 
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