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【질 문】
저는 주택을 임차하여 거주하고 있습니다. 그런데 전입신고가 되어 있다가 임대인에 의해 저의 의사와는 상관없이 임의로 퇴거신고가 되었습니다. 저는 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하게 되나요?

【답 변】
아닙니다. 이러한 경우 임차인은 대항력을 상실하지 않습니다.

【해 설】
1. 대항력의 요건으로서의 전입신고

주민등록 전입신고는 주택임대차보호법 제3조가 규정하는 대항력의 발생 및 존속요건입니다. 따라서 주민등록 전입신고가 계속 되어 있어야 대항력이 유지되는 것입니다. 그러므로 임차인이 전입신고를 마치고 거주하는 도증 일시적으로라도 주민등록을 다른 곳으로 옮기면 대항력이 상실되며, 다시 재전입한 경우 새로운 대항력이 생기는 것이므로 공백기간 중 다른 권리자가 생기면 그에게는 대항할 수 없는 경우가 생깁니다.

2. 전입신고가 사라져도 대항력이 유지되는 예외적인 경우

다만 주민등록이 임차인의 의사에 따른 것이 아니라 임차인에게 책임 없이 이전된 경우에는 주민등록이 이전되었다 하더라도 대항력이 유지됩니다(대법원 2000. 9. 29. 선고 2000다37012 판결).

3. 사안의 경우
사안의 경우에도 그 경위를 자세히 알기는 어렵지만, 예를 들어 임대건물을 담보로 하여 은행으로부터 보다 유익한 조건으로 대출을 받기 위하여 임차인 몰래 퇴거신고를 하고 위 건물을 담보로 한 대출절차가 만료된 뒤 다시 임차인의 주민등록을 위 건물로 옮겨놓은 경우, 임차인은 그 임대차계약에 따른 주택임대차보호법상의 대항력을 상실하지 않습니다(마산지방법원 1989. 6. 13. 선고  88나4472 판결).

【관련조문】
주택임대차보호법 제3조

【관련판례】
대법원 2000. 9. 29. 선고 2000다37012 판결, 마산지방법원 1989. 6. 13. 선고 88나4472 판결

【최종 수정일 : 2010. 4.10.】